Agent immobilier : pas de commissions sans mandat ; une lettre simple n’est pas un mandat

01 juin 2010 • 2. L'Agent Immobilier

La loi Hoguet et son décret d’application prévoient expressément que les conventions entre personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d’une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à une vente d’immeubles, doivent être rédigées par écrit.

Ainsi, l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 précise : « le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi (…) du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties ».

L’écrit en question doit, en tant que contrat synallagmatique, être établi en autant d’originaux qu’il y a de parties (v. Cass. Civ. 1ère 26 novembre 1980, publié au bulletin ; 5 mai 1982, également publié)

Ainsi, cette exigence légale n’est pas satisfaite en cas de simple telex ou d’une simple lettre écrite par le vendeur.

En l’absence de contrat écrit, il n’est pas possible de retenir que l’agent immobilier a reçu un mandat de vente susceptible de fonder un quelconque droit à rémunération.

Aux termes d’un arrêt du 8 avril 2010 (1ère Chambre civile), la Cour de cassation a rappelé cette solution déjà bien établie (v. Cass. Civ. 1ère 4 nov. 1986, publié au bulletin) de façon très claire dans le cas d’une lettre envoyée par le propriétaire vendeur à l’agent immobilier.

En l’espèce, se prévalant d’une lettre par laquelle un propriétaire lui avait donné son accord en vue de la vente d’un immeuble qu’il détenait, l’agent immobilier avait assigné le propriétaire en question en paiement d’une commission.

Alors que la cour d’appel avait confirmé le jugement de première instance condamnant le propriétaire à payer une telle commission à l’agent immobilier, au motif que la lettre adressée par le propriétaire à l’agence lui donnant expressément son accord pour la vente du bien concerné au prix de 525 000 € y compris une commission à hauteur de 8% du prix constituait un écrit valant mandat explicite de vente, la Cour de cassation a cassé cet arrêt au motif que, au contraire, la lettre en question ne constituait nullement un mandat écrit, un tel mandat impliquant l’existence d’un contrat à part entière, c’est-à-dire, notamment, un document signé des deux parties.

Dura lex sed lex !

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