N’est pas un agent commercial mais un agent immobilier le mandataire chargé par un promoteur de commercialiser un programme immobilier

24 avril 2012 • 2. L'Agent Immobilier

Aux termes d’un arrêt du 23 février 2012, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation vient d’apporter sa pierre, tant attendue, à l’existence d’une jurisprudence homogène quant au statut juridique des mandataires chargés, par des promoteurs, de la commercialisation des programmes immobiliers de ces derniers.

En effet, en l’espèce, un mandataire inscrit au registre spécial des agents commerciaux avait conclu avec un promoteur un contrat intitulé « Mission d’assistance commerciale » aux termes duquel ledit mandataire avait été chargé de la promotion ainsi que de la mise en vente des immeubles à construire par le promoteur tout en se voyant octroyer le pouvoir de signer les mandats de commercialisation et les contrats de réservation de programme immobilier.

Le promoteur ayant rompu cette convention, le mandataire avait assigné le promoteur aux fins de paiement d’une indemnité de préavis et d’une indemnité de fin de contrat sur le fondement des articles L 134-1 et suivants du Code de commerce qui fixent le statut d’agent commercial.

La Cour d’appel de Nîmes ayant rejeté ces demandes, aux termes de l’arrêt dont il est ici question, la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a confirmé la solution retenue par les juges du fond en appel et, en conséquence, rejeté le pourvoi formé par le mandataire contre l’arrêt de la cour d’appel.

En effet, en l’espèce, la Cour de cassation a jugé que la Cour d’appel avait à juste titre analysé l’activité confiée au mandataire comme relevant de la loi Hoguet (loi du 2 janvier 1970), que le mandataire ne pouvait donc se prévaloir du statut d’agent commercial (v. article L 134-2 du Code de commerce qui exclut du bénéfice du statut d’agent commercial les mandataires relevant d’un autre statut) et, en conséquence, déduit que le mandataire ne pouvait prétendre aux indemnités qu’il réclamait (indemnité de préavis et indemnité de fin de contrat telles que prévues par les articles L 134-11 et L 134-12 du Code de commerce).

En soi, la solution retenue par la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation ne paraît guère innovante au regard de la jurisprudence des autres chambres de la Cour de cassation.

En effet, dès 1993, la Chambre criminelle de la Cour de cassation avait eu l’occasion de juger que le mandataire de constructeurs d’immeubles est assujetti à la loi Hoguet dès lors qu’il prête de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, par ses mandants, d’immeubles à construire (Cass. Crim. 17 novembre 1993, Bull. Crim. n°342).

De même, par son fameux arrêt du 7 juillet 2004, à l’origine de la modification de la loi Hoguet intervenue en juillet 2006 (au moyen de l’article 94 de la loi portant engagement national pour le logement), la Chambre commerciale de la Cour de cassation avait également retenu une telle solution pour le mandataire de l’agent immobilier.

Toutefois, cet arrêt est innovant en ce que, à notre connaissance, par cette décision, la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation remet précisément en cause sa propre jurisprudence antérieure qui paraissait distinguer selon que le mandataire intervenait pour un ou plusieurs mandants et se démarquait ainsi de la jurisprudence précitée, notamment, de la Chambre criminelle.

En effet, aux termes de ses décisions antérieures (v. notamment Cass. Civ. 1ère, 31 octobre 1989, Sté Les Palmiers El Repairo c/ Mazard, Bull. Civ. I, n°333, p. 223, ou encore Cass. Civ. 1ère, 14 mars 2000, SCI Le jardin des Universités c/ Sarl Pat’Immo, Administrer fév. 2001, p. 42, note S. Beaugendre), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation avait exclu l’application de la loi Hoguet aux mandataires de l’immobilier dès lors qu’ils intervenaient pour un unique mandant.

De surcroît, dans ces affaires, la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation paraissait également tenir compte du fait que les produits vendus par le mandataire étaient uniquement ceux fabriqués par le mandant et lui appartenant.

Au contraire, aux termes de son arrêt du 23 février 2012, la 1ère Chambre de la Cour de cassation abandonne clairement ce critère (« fût-ce pour le compte de promoteurs, que ceux-ci soient ou non propriétaires des biens immobiliers en cause »).

En définitive, outre que cette jurisprudence confirme que les mandataires intervenant pour des promoteurs sont exclus du bénéfice du statut des agents commerciaux, ce qui implique également que ceux-ci se rendent donc ainsi passibles de sanctions pénales pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier, logiquement, elle pose au surplus ipso facto la question du droit à commission de ces mandataires comme cela ne manque pas d’ailleurs de ressortir d’un arrêt encore plus récent de cette même chambre qui, bien évidemment, fera l’objet d’un prochain commentaire.

A suivre, donc… !

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