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Quel risque pénal pour l’Agent Immobilier / Administrateur de Biens ?

Quel risque pénal pour l’Agent Immobilier / Administrateur de Biens ?

La DGCCRF a mené une vaste enquête à la fin de l’année 2016 sur le respect des dispositions de la loi ALUR par les agents immobiliers (au sens large, c’est-à-dire qu’ils fassent seulement de la transaction et/ou de la gestion).

Aux termes de ses contrôles portant sur 2 075 établissements, ceux-ci ayant été sélectionnés parmi les établissements ayant fait l’objet d’une plainte ou n’ayant pas été contrôlés récemment, la DGCCRF a relevé un nombre important d’infractions.

Cette enquête témoigne donc des nombreuses situations dans lesquelles la responsabilité de l’agent immobilier / administrateur de biens peut être engagée et de la nécessité de prévenir ce risque, ses conséquences étant potentiellement lourdes.

UNE RESPONSABILITE PENALE POLYMORPHE

La responsabilité pénale de l’agent immobilier / administrateur de biens peut être engagée de diverses façons, que ce soit suite à une plainte ou dans le prolongement d’une instruction par la DGCCRF. Cela n’est pas propre à l’agent immobilier / administrateur de biens.

En revanche, ce qui est davantage propre à l’agent immobilier / administrateur de biens, c’est que les motifs de mise en cause de sa responsabilité pénale sont multiples, ceux-ci pouvant se rattacher non seulement à la violation de la loi Hoguet mais aussi à la violation d’autres dispositions relevant du droit pénal général (escroquerie, abus de confiance, discrimination, blanchiment de capitaux…) ou encore du droit de la consommation.

LA RESPONSABILITE PENALE DE L’AGENT IMMOBILIER SUR LE FONDEMENT DE LA LOI HOGUET

La loi Hoguet sanctionne plusieurs types de comportements répréhensibles, et notamment :

  • le fait de se livrer à l’activité d’agent immobilier / administrateur de biens sans être titulaire de la carte professionnelle,
  • l’exercice de cette activité en dépit d’une interdiction définitive ou temporaire d’exercer,
  • le fait d’assumer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau sans avoir effectué la déclaration préalable d’activité prévue dans ce cas,
  • le fait d’être le représentant légal d’une personne morale exerçant l’activité d’agent immobilier / administrateur de biens sans remplir ou en ayant cessé de remplir les conditions prévues par la loi pour obtenir la carte professionnelle.

Est encore sanctionné le fait de recevoir ou de détenir à quelque titre et de quelque manière que ce soit, des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs quelconques sans détenir la carte professionnelle requise, sans tenir les registres et délivrer les reçus légalement prévus, ou encore sans mandat écrit conforme, etc.

De la même façon, est réprimé le refus de communiquer les documents, notamment bancaires ou comptables ainsi que les mandats écrits demandés par les agents publics chargés du contrôle.

La loi Hoguet prévoyant également, avec une certaine logique, un régime d’incapacité interdisant l’accès aux activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce aux personnes ayant fait l’objet de condamnation depuis moins de 10 ans pour crime ou pour une peine d’au moins trois mois d’emprisonnement sans sursis pour certains délits (blanchiment, corruption, banqueroute, fraude fiscale, trafic d’influence, faux…) ainsi qu’aux personnes ayant fait l’objet d’une mesure de faillite personnelle, sera donc également sanctionné l’exercice de la profession en violation de ces interdictions.

LE DROIT PENAL DE DROIT COMMUN ET L’AGENT IMMOBILIER

Mais, les conditions de la mise en jeu de la responsabilité pénale de l’agent immobilier sont loin de se limiter aux dispositions de la loi Hoguet !

En effet, cette responsabilité pénale peut toujours être engagée sur le fondement de nombreuses infractions de droit commun trouvant à s’appliquer dans le cadre de l’exercice de l’activité d’agent immobilier et plus spécifiquement sur le fondement des délits d’escroquerie, d’abus de confiance, de faux et usage de faux.

La responsabilité pénale de l’agent immobilier peut enfin être mise en jeu sur le fondement des pratiques commerciales trompeuses, en général dans le cadre de la diffusion d’annonces de biens à vendre ou à louer.

A ce titre, une erreur sur la surface du bien, la diffusion d’annonces sans mandat ou la présentation d’un bien déjà vendu relèvent de la qualification de pratique commerciale trompeuse et peuvent entraîner une condamnation.

Il faut noter que les contrôles de la DGCCRF dans ce cadre sont fréquents et doivent être anticipés.

LIMITER LE RISQUE PENAL

L’existence dans la loi Hoguet de dispositions pénales spécifiques traduit la surveillance et le pouvoir de sanction que les pouvoirs publics entendent exercer sur l’activité d’agent immobilier.

L’exercice de l’activité d’agent immobilier impose donc de veiller au strict respect des exigences édictées par la loi Hoguet en matière pénale et des dispositions du code pénal les plus susceptibles de s’appliquer (pratiques commerciales notamment).

Il conviendra également d’anticiper régulièrement les éventuels mises en cause ou contrôles administratifs susceptibles d’intervenir (veille législative et réglementaire, cadre juridique des démarchages et des sollicitations commerciales, etc.).

Dans ce but, des formations ou des actions de sensibilisation aux risques encourus, avec des préparations à certains actes (contrôles administratifs, perquisition, auditions pénales, etc.) seront particulièrement utiles.

QUELLE PROCEDURE DISCIPLINAIRE POUR L’AGENT IMMOBILIER ?

Mais, au-delà des questions liées à la responsabilité pénale de l’agent immobilier, le renforcement du conseil national de la transaction et de la gestion immobilière avec l’article 124 de la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté doit encore être signalé.

Les conséquences de la mise en jeu d’une procédure disciplinaire ne sont pas neutres, puisque les sanctions vont de l’avertissement à l’interdiction temporaire ou définitive d’exercice de l’activité d’agent immobilier ou de gérer une personne morale exerçant ces activités.

D’autant que ces sanctions peuvent désormais faire l’objet d’une publication !

Dans ces conditions, se faire assister par un conseil, à toutes les étapes de cette procédure disciplinaire, sera donc d’autant plus nécessaire.

Nous nous tenons à votre disposition pour vous conseiller et assister tant en matière pénale que disciplinaire.

FOUSSAT AVOCATS, PARIS MARSEILLE BRUXELLES

tags: agent immobilier, pénal