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Réforme du droit des obligations : vers la fin de la possibilité d’un double mandatement de l’agent immobilier ?

Réforme du droit des obligations : vers la fin de la possibilité d’un double mandatement de l’agent immobilier ?

Réforme majeure du droit français annoncée depuis de nombreuses années, la réforme du droit des obligations, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2016, consacre légalement de nombreuses évolutions jurisprudentielles. Toutefois, concernant l’exercice de la profession d’agent immobilier, la réforme pourrait remettre en cause un principe jurisprudentiel solidement ancré, à savoir la possibilité pour l’agent immobilier d’être mandaté par le vendeur et l’acquéreur et ainsi de percevoir un double commissionnement.

Depuis un arrêt rendu en 1998 (Cass.civ 1ère., 13 mai 1998, pourvoi n°96-17734), la Cour de cassation admet la possibilité pour un agent immobilier de détenir un mandat du vendeur et un mandat de l’acquéreur, offrant ainsi la possibilité pour l’agent immobilier de percevoir un double commissionnement.

La Cour de cassation a ainsi jugé qu’il suffisait, pour que le double mandatement soit valable, que chaque mandat respecte les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970.

Plus récemment, la Cour de cassation (Cass. civ 1ère, 9 avril 2015, pourvoi n°14-13501) a confirmé de manière limpide sa position sur la question du double mandatement de l’agent immobilier :

« Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause ; Attendu qu’aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération ; qu’il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les articles 6 de la loi et 73 du décret».

Toutefois, la réforme du droit des obligations remettra certainement en cause cette solution.

En effet, le nouvel article 1161 du Code civil, situé dans la sous-section intitulée « Représentation » qui entrera en vigueur le 1er octobre 2016 dispose :

« Un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracter pour son propre compte avec le représenté.

En ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté ne l’ait autorisé ou ratifié ».

Ainsi, du fait ce nouvel article visant à clarifier les règles applicables en cas de conflit d’intérêts entre le représentant et le représenté conformément à ce qui est admis dans les projets européens (v. notamment article 68 de l’avant projet de Code européen des contrats), la jurisprudence de la Cour de cassation  sera en contradiction avec le nouveau droit commun des obligations.

Il paraît donc difficile que le double mandatement puisse perdurer après le 1er octobre 2016, sauf à ce que la loi Hoguet soit modifiée afin de prévoir une dérogation à l’article 1161 au profit des agents immobiliers.

 

CABINET FOUSSAT, Société d’Avocats, PARIS / BRUXELLES / MARSEILLE

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tags: agent immobilier, mandat de vente