L’agent commercial en immobilier : présentation générale

Pendant de nombreuses années, les agents immobiliers, régis par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, ont largement fait appel aux services de collaborateurs non salariés soumis au statut des agents commerciaux sans que cette pratique suscite trop d’interrogations.

Toutefois, par un arrêt du 7 juillet 2004, la chambre commerciale de la Cour de cassation a prononcé la nullité d’un contrat d’agent commercial conclu entre un agent immobilier et son collaborateur indépendant au motif que la loi du 25 juin 1991 fixant les règles régissant les agents commerciaux statutaires n’était pas applicable aux agents commerciaux exerçant les activités entrant dans le champ d’application de la loi Hoguet.

Une telle décision n’a bien évidemment pas manqué de semer le trouble parmi les professionnels de l’immobilier, qu’il s’agisse des agents immobiliers ou de leurs collaborateurs eux-mêmes, certains allant jusqu’à s’interroger, de façon quelque peu abusive, sur la possibilité pour les agents immobiliers de faire appel à des collaborateurs indépendants.

Fort heureusement, le Ministère de la Justice, notamment, a rapidement rappelé que l’arrêt du 7 juillet 2004 n’interdisait nullement aux agents immobiliers de faire appel à des mandataires et plus précisément à des agents commerciaux non soumis au statut spécifique de la loi du 25 juin 1991 .

En conséquence, à compter de cette date, les agents immobiliers ont généralement conclu des « contrats d’agent commercial hors statut ».

Or, la question du statut des collaborateurs indépendants des agents immobiliers, qui pouvait paraître définitivement réglée, a connu un nouveau rebondissement du fait du législateur au cours de l’été 2006.

En effet, en juillet 2006, à l’occasion de l’adoption de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, le législateur a modifié l’article 4 de la loi Hoguet relatif aux collaborateurs des agents immobiliers en ajoutant notamment :

« Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre ?er du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu’elles ne sont pas salariées. »

En d’autres termes, mettant fin aux interrogations suscitées par la jurisprudence de la Cour de cassation du 7 juillet 2004, le législateur a donc expressément prévu que les collaborateurs indépendants des agents immobiliers pourraient bénéficier du statut des agents commerciaux prévu aux articles L 134-1 et suivants du Code de commerce et ce, semble-t-il, quelle que soit la date de signature de leur contrat puisque, à l’occasion du même texte, le législateur a également précisé :

ceux d’entre eux « qui exercent déjà leur activité à titre non salarié à la date d’entrée en vigueur de la loi n°2006-82 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement doivent s’immatriculer en qualité d’agents commerciaux dans les neuf mois à compter de cette date. »

Néanmoins, à l’occasion de la loi du 13 juillet 2006, le législateur a apporté une modification importante à l’étendue des fonctions des agents commerciaux immobiliers puisque cette loi a encore prévu :

« Toutefois, ces personnes ne peuvent recevoir ou détenir des sommes d’argent, des biens, des effets ou des valeurs ou en disposer à l’occasion des activités visées à l’article 1er de la présente loi. Elles ne peuvent donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle visée à l’article 3 « 

En définitive, si, du fait de la loi du 16 juillet 2006, le législateur s’est donc efforcé de consacrer la pratique antérieure à l’arrêt du 7 juillet 2004, cette consécration a également été l’occasion de préciser l’étendue des tâches susceptibles d’être confiées aux agents commerciaux immobiliers.

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