Statut d’agent commercial en immobilier : précisions de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation (28 avril 2011)

Aux termes d’un arrêt et d’un avis en date du 28 avril 2011 (respectivement n°10-14.258 et 10-30.087), la Cour de cassation a fourni plusieurs précisions importantes relativement au statut d’agent commercial en immobilier.

En premier lieu, à l’occasion de son arrêt précité du 18 avril 2011, cassant l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Pau le 14 décembre 2009, la Cour de cassation précise que ne peut recevoir la qualification de contrat d’agent commercial un contrat aux termes duquel une partie se livre à une activité consistant à rechercher et négocier des biens immobiliers pour le compte de l’autre partie dès lors que cette dernière n’exerce pas l’activité d’agent immobilier.

En l’espèce, l’examen de l’arrêt de la Cour d’appel de Pau dont nous avons pu prendre connaissance fait apparaître que cette seconde partie avait le statut de promoteur et que le négociateur n’était pas mandaté pour vendre des biens dudit promoteur mais pour rechercher des biens immobiliers que le promoteur pourrait acquérir pour réaliser ses programmes et revendre après réalisation desdits programmes.

Ainsi, même si la mission confiée en l’espèce au négociateur était quelque peu différente, cet arrêt complète donc la jurisprudence relative au fait de savoir si les négociateurs indépendants de l’immobilier n’intervenant pas pour un agent immobilier mais pour les autres professionnels de ce secteur, tels que les promoteurs en particulier, peuvent prétendre au statut d’agent commercial ou non (étant ici précisé que des solutions différentes ont été apportées à cette question par la jurisprudence).

En second lieu, à l’occasion de son avis précité, la Cour de cassation a également apporté plusieurs précisions relatives à l’agent commercial travaillant pour un agent immobilier :

  • le collaborateur non salarié d’un agent immobilier n’a pas à obtenir lui-même la carte d’agent immobilier ; il doit en revanche avoir l’attestation prévue à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972,
  • ce collaborateur n’est pas soumis à l’obligation de solliciter la garantie financière prévue par l’article 28 du décret du 20 juillet 1972,
  • plus généralement, s’il est prévu que les dispositions de la loi Hoguet relatives à l’incapacité d’exercer des activités d’entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce lui sont applicables, ce négociateur n’a pas a priori à présenter l’ensemble des garanties imposées aux titulaires de la carte professionnelle.

Enfin, précision importante, aux termes de cet avis, la Cour de cassation indique expressément que le collaborateur non salarié d’un agent immobilier « est désormais soumis au statut des agents commerciaux« .

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