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Promoteur immobilier et agent commercial : un mariage toujours impossible !

Promoteur immobilier et agent commercial : un mariage toujours impossible !

A l’occasion d’un arrêt du 17 mars 2016 publié au bulletin, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation confirme sa jurisprudence : un agent commercial ne peut pas commercialiser seul les produits d’un promoteur, c’est-à-dire sans intervenir pour le compte d’un agent immobilier, faute pour le promoteur d’avoir la carte d’agent immobilier.

Après de nombreuses hésitations jurisprudentielles, aux termes d’un arrêt du 23 février 2012 que nous n’avions pas manqué de commenter alors sur ce blog, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation avait pour la première fois rejoint la position des autres chambres de la Cour de cassation, à savoir un agent commercial ne peut être mandaté par un promoteur pour vendre les produits de ce dernier, une telle activité étant régie par la loi Hoguet et exigeant donc, pour être valablement exercée, que l’agent commercial l’exerce pour le compte du titulaire d’une carte d’agent immobilier.

Aux termes de l’arrêt du 17 mars 2016 dont il est ici question (et qui bénéficie des honneurs du Bulletin), la 1ère chambre civile de la Haute Juridiction confirme avec force sa jurisprudence sur cette question.

En l’espèce, un promoteur avait confié à un agent immobilier un mandat de commercialisation portant sur un programme comportant douze lots à construire.

L’agent immobilier avait alors délégué l’exécution de cette mission à son agent commercial.

Toutefois, le promoteur avait également donné procuration à l’agent commercial de signer les contrats de réservation en son nom et place.

Suite à la résiliation par le promoteur du mandat de commercialisation confié à l’agent immobilier, l’agent commercial avait alors réclamé au promoteur le paiement de certaines de ses commissions.

Considérant qu’il existait un mandat de commercialisation valablement conclu entre l’agent commercial et le promoteur immobilier, la cour d’appel avait fait droit aux demandes de l’agent commercial.

La Cour de cassation ne l’a pas entendu ainsi.

En effet, au visa des articles 1et 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, la Cour de cassation rappelle de manière limpide : « attendu qu’il résulte de ces textes d’ordre public que les agents commerciaux ne peuvent exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne seraient pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci ».

Et, par voie de conséquence, casse l’arrêt d’appel !

Cette décision confirme donc que la commercialisation des programmes d’un promoteur immobilier peut uniquement être confiée à un agent immobilier qui, s’il le souhaite, pourra ensuite mandater des agents commerciaux afin de trouver des acquéreurs.

Mutatis mutandis, il en ira de même de la commercialisation des biens d’un marchand de biens si celui-ci souhaite faire appel à un tiers pour réaliser cette tâche.

En définitive, cette solution répond à une certaine logique si l’on veut que la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) conserve sa portée, même si la jurisprudence antérieure de la 1ère chambre civile d’avant 2012, qui consistait à distinguer la situation des agents commerciaux se limitant à commercialiser les produits d’un seul promoteur de celle des agents commerciaux travaillant pour plusieurs promoteurs, pouvait constituer un compromis intéressant.

Et la partie qui pâtira en premier lieu du non-respect de cette solution sera l’agent commercial dont le droit à commission pourra ainsi être remis en cause.

Pas sûr que cela incite l’ensemble des parties concernées à vouloir se conformer à cette jurisprudence.

Jean-Charles FOUSSAT, Avocat, www.cabinetfoussat.com 

tags: agent commercial, agent immobilier