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REFORMA DEL DERECHO DE OBLIGACIONES: HACIA EL FIN DE LA POSIBILIDAD DE UN DOBLE MANDATO DEL AGENTE INMOBILIARIO?

REFORMA DEL DERECHO DE OBLIGACIONES: HACIA EL FIN DE LA POSIBILIDAD DE UN DOBLE MANDATO DEL AGENTE INMOBILIARIO?

Considerada como la mayor reforma en derecho francés desde hace varios años, la reforma del derecho de obligaciones, que entrará en vigor el 1 de octubre de 2016, consagra legalmente numerosas evoluciones jurisprudenciales. Sin embargo, en relación al ejercicio de la profesión de agente inmobiliario, la reforma podría cuestionar un principio jurisprudencial sólidamente anclado como el de la posibilidad para el agente inmobiliario de ser mandatario tanto del vendedor como del comprador y de percibir por tanto una doble comisión.

Desde una decisión de 1998 (Casación Civil 1era, 13 de mayo de 1998, n°17734), el Tribunal Supremo francés (Cour de Cassation) se abre la posibilidad de que un agente inmobiliario detenga un mandato tanto del vendedor como del comprador, ofreciendo así la posibilidad para el agente inmobiliario de percibir una doble comisión.

El Tribunal Supremo francés ha juzgado así que, para que el doble mandato sea válido, bastaba con que cada mandato respetara las disposiciones de la ley n°70-9 del 2 de enero de 1970.

Posteriormente, el Tribunal Supremo francés (Casación Civil 1era, 9 de abril de 2015, n° 14-13501) ha confirmado de forma clara su posición en cuanto al doble mandato del agente inmobiliario:

“A la vista del artículo 6 de la ley n° 70-9 del 2 de enero de 1970 y del artículo 73 del decreto n°72-678 del 20 de julio de 1972, en virtud de su redacción aplicable al caso que nos ocupa;

Considerando que ninguna disposición de estos textos obstaculiza el hecho que un agente inmobiliario posea un mandato de un vendedor y de un comprador para una misma operación; resultando de ello que el derecho a comisión exista para cada uno de los mandatos siempre y cuando ambos satisfagan las exigencias prescriptas por los artículos 6 de la ley y 73 del decreto”

No obstante, la reforma del derecho de obligaciones cuestionará sin duda esta solución.

En efecto, el nuevo artículo 1161 del Código civil francés, situado en la sub-sección titulada ” RePRESENTACION3, que entrara en vigor el 1 de octubre de 2016, dispone:

“Un representante no puede actuar por cuenta de las dos partes en el contrato ni obligarse por su cuenta propia con el representado.

En dichos casos, el acto realizado es nulo a menos que la ley lo autorice o que le representante lo haya autorizado o ratificado”.

Así, a la vista de este nuevo artículo tendente a arrojar luz sobre las reglas aplicables en caso de conflicto de intereses entre el representante y el representado de conformidad con lo que esta admitido en los proyectos europeos (véase el artículo 68 del ante proyecto del Código europeo de contratos), la jurisprudencia del Tribunal Supremo francés sostendría una posición contraria en relación con el nuevo derecho común de las obligaciones.

Parece por tanto difícil que el doble mandato pueda perdurar a partir del 1 de octubre de 2016, salvo que la Ley Hoguet sea modificada para prever una derogación del artículo 1161 a favor de los agentes inmobiliarios.

 

CABINET FOUSSAT, Société d’Avocats, PARIS / BRUXELLES / MARSEILLE

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tags: agente inmobiliario, mandat de vente