La detención de fondos por cuenta de un cliente por un agente inmobiliario en estado de concurso de acreedores no deben ser declarados en el pasivo del agente inmobiliario sino que deben ser comunicados al organismo que se ha constituido en garantía de rembolso.
El artículo L 622-24 del Código de Comercio francés prevé que, cuando una empresa es objeto de un proceso concurso, sus acreedores deben declarar al administrador concursal los créditos anteriores al procedimiento de apertura del concurso. En ausencia de declaración, dichos acreedores perderán el derecho de reclamar el pago (y por consiguiente, a obtenerlo, suponiendo que en este punto el activo disponible sea todavía suficiente para satisfacerles).
Sin embargo, en el caso de los agentes inmobiliarios, éstos son conducidos a retener, por cuenta de sus clientes, sumas que transitan (de forma regular) en sus cuentas en calidad de simples mandatarios, como por ejemplo, los alquileres depositados por cuenta de sus clientes habiéndoles confiado la gestión de un bien.
A propósito de un litigio acaecido el 15 de octubre de 2015, la “Cour d’ Appel de Paris” (tribunal de apelación de Paris) se ha pronunciado precisamente sobre el hecho de saber si estas sumas debían ser declaradas o no por el deudor según dispone el artículo L 622-4 del Código de Comercio francés.
En el caso que nos ocupa, una sociedad civil inmobiliaria propietaria de un inmueble cedido en régimen de alquiler había confiado la gestión de éste a un agente inmobiliario declarándose éste posteriormente en concurso de acreedores resultando una liquidación judicial.
El agente inmobiliario, que poseía las rentas del alquiler por cuenta de la Sociedad Civil Inmobiliaria, se preguntaba por tanto si éstas debían ser declaradas o no en el pasivo del concurso del agente inmobiliario, para saber si en realidad dichas rentas debían serle devueltas en última instancia.
Según los términos de la decisión del 15 de octubre de 2015, la “Cour d’Appel de Paris” (tribunal de apelación de Paris) ha respondido de forma negativa a dicha cuestión basándose en la “Ley Hoget” de 2 de enero de 1970. En efecto, según los términos de la “Ley Hoget” y de su decreto, cuando un mandante se enfrenta a una falta de representación de fondos, debe declarar su deuda a su garante financiero, quien verificará por tanto si el crédito es cierto, liquido y exigible. El garante se convierte entonces en el único interlocutor del mandante en la hipótesis de una falta de representación de fondos.
La Corte deduce de todo esto que los “fondos de mandantes” no entran a formar parte del pasivo del agente inmobiliario, siendo los dos procesos (a saber, aquel previsto por el artículo l 622-2 del Código de Comercio francés relativo a la declaración de crédito y el previsto por la “Ley Hoguet”) excluyentes el uno del otro.
Así, la Corte añade, y con razón, lo siguiente: la solución contraria supondría indemnizar doblemente a los mandantes y a inflar artificialmente el pasivo del agente inmobiliario o, a la inversa, que los mandantes se vieran perjudicados por una repartición en el marco del franco del activo del agente inmobiliario disponible para satisfacer a sus acreedores.
En definitiva, a través de esta decisión, la “Cour d’Appel” (tribunal de apelación) se alinea con la jurisprudencia de la “Cour de Cassation”(Tribunal Supremo francés) en lo relativo, en particular, a las deudas del mandante del agente inmobiliario (v. Tribunal Supremo francés 15 de febrero de 2011, n° 10-10.056) y, en general, a las deudas correspondientes a las sumas transitorias a cuenta de una empresa que intervenga a título de simple mandatario (v. Tribunal Supremo francés. 30 de junio de 2004, n°03-17.330).
CABINET FOUSSAT, Société d’Avocats, PARIS / BRUXELLES / MARSEILLE
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